Ach, zeggen de optimisten, met die dubbele dip zal het niet zo’n vaart lopen. De Chinese economie groeit als nooit tevoren en sleurt de rest van de wereld met zich mee. Die tweede recessie? Die komt er niet!

Zolang de Chinezen blijven investeren, blijft Duitsland groeien. En zolang Duitsland groeit, gaat het ook Nederland goed. Ook als de groei in dat land de komende tijd iets lager uitvalt dan de uitzinnige tien procent van de eerste helft van 2010, dan nog blijft China de kar trekken.

Snel en abrupt
Maar wat als de Chinese groei snel en abrupt afneemt? Wat als de motor van de wereldeconomie afslaat? Dan gaat het ook hier mis. Zo’n scenario begint ongetwijfeld met het knappen van de zeepbellen op de Chinese vastgoedmarkt.

Al maanden wijzen economen op dat gevaar (zie hier en hier voor een overzicht). Huizenprijzen zijn snel gestegen, de kredietgroei is enorm en er duikt al meer anekdotisch bewijs op dat veel Chinezen een huis kopen, niet om in te wonen, maar als beleggingsobject. Alle tekenen van een zeepbel lijken aanwezig. Het is wachten op de grote knal uit het oosten.

Maar er zijn ook analisten die er niets van willen weten. Hun redenering: Er komt vast wel een keer een correctie op de vastgoedmarkt van China, maar dat zal eerder een zacht plofje zijn dan een grote knal. Chinese huiseigenaren hebben zich helemaal niet zo diep in de schulden gestoken en de overheid zal de zaak overeind houden, weten de optimisten. Er is geen zeepbel in China.

Opvallend genoeg konden deze twee toekomstvisies maandenlang naast elkaar bestaan. Betrouwbare cijfers over de vastgoedmarkt in China zijn schaars, dus de vraag of er wel of geen zeepbellen zijn ontstaan, was nauwelijks te beantwoorden.

Nieuw onderzoek
Tot een paar dagen geleden. Begin deze week werd een nieuw onderzoek gepubliceerd dat aan de onzekerheid een einde maakt. Drie economen, Jing Wu en Yonghen Deng van de Universiteit van Singapore en Joseph Gyourko van Wharton Business School, spitten door de cijfers van honderden landveilingen in Beijing en bestudeerden huizenprijzen en huurwaardes in acht grote Chinese steden.

Hun conclusies is helder. De onderzoekers schrijven: “Uit onze cijfers blijkt dat we serieus moeten twijfelen aan de houdbaarheid van de huizenprijzen in China”. Huren zijn veel minder snel gestegen dan die prijzen. En ook het inkomen van de Chinese huiseigenaar is er bij achter gebleven. Er zit veel speculatieve lucht in de huisprijzen.

Hetzelfde geldt voor de prijzen van land. Uit de analyse blijkt dat, wanneer wordt gecorrigeerd voor kwaliteitsveranderingen, de prijs van bouwgrond in Beijing sinds 2003 maar liefst acht keer over de kop is gegaan! De onderzoekers noemen dit ‘buitengewoon’.

De zeepbel barst
Het is aannemelijk dat er sprake is van ‘substantieel verkeerde prijzen’, concluderen ze. Dat is gevaarlijk, want zelfs de kleinste tegenvaller in de prijsontwikkeling kan in China zorgen tot een ‘grote daling van waarde van het huizenbestand’. Een klein prikje, en de zeepbel barst.

Voorspellen of, en wanneer de zeepbel barst doen de onderzoekers niet. Daar zijn ze teveel wetenschapper voor. Maar iedereen die de dubbele dip vreest, bank is voor deflatie en voor het failliet van het eurogebied, heeft weer een nieuwe reden om ’s nachts wakker te liggen. Het ploffen van de Chinese huizenmarkt zal in de hele wereld te horen en te voelen zijn.