De Nederlandse overheid is jaarlijks 14,5 miljard kwijt aan het betaalbaar houden van huurwoningen, zo berekende het Centraal Planbureau (CPB) eerder. Dat is nagenoeg net zoveel als er gemoeid is met de hypotheekrenteaftrek.

Het idee achter het subsidiëren en reguleren van de huurmarkt is dat dit ook mensen met een laag inkomen in staat stelt een fatsoenlijk huis te huren. In de praktijk komt terecht bij mensen met midden- en hogere inkomens.

Het gevolg hiervan is dat deze mensen in feite 'te goedkoop' wonen, waardoor ze niet erg gestimuleerd worden door te stromen. De woningmarkt raakt verstopt.

Huren met vijftig procent omhoog
Door op te houden met het reguleren en subsidiëren met de huurmarkt, los je dit probleem op. Een nadeel hiervan is wel dat de huren dan flink zullen stijgen, volgens het CPB zelfs met zo'n vijftig procent.

Dit komt doordat voor de meeste huurwoningen een zogenoemde 'maximaal redelijke huur' geldt, te bepalen via een puntenstelsel. Deze verlaagt de vrije huurprijs volgens het CPB met zo'n 27 procent. Hier bovenop komt een huurverlaging doorgevoerd door de corporaties (dit scheelt 15 procent) en de korting in de vorm van de huurtoeslag (7 procent), opgeteld zit je dan op 49 procent.

In een vrije markt zou een huurhuis volgens het CPB 5,4 procent van de verkoopprijs moeten bedragen. Voor een huis ter waarde van 250.000, is dat 1.125 euro per maand. Veel meer dan een sociale huurwoning nu kost. En veel meer dan mensen met de laagste inkomens kunnen betalen.

Het in één klap afschaffen van de subsidiëring en regulering van de huurmarkt, gaat dus niet. Dit wil niet zeggen dat je niks kunt doen. Het inkomensafhankelijk maken van huren, is een van de mogelijkheden.

Scheefwonen
Nu kijkt een corporatie alleen aan het begin van de rit naar iemands inkomen. Daarna nooit meer. Zo kan het gebeuren dat iemand die al lang veel meer verdient, nog altijd in een sociale huurwoning woont.

Om hier iets aan te doen, begonnen enkele woningbouwverenigingen in onder meer Amersfoort en Assen samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting een paar maanden geleden met een proef. Ze maakten de huren gedeeltelijk inkomensafhankelijk.

Deze woningbouwverenigingen hebben de kortingen die de corporaties eerder aan iedereen gaven die een bepaalde woning huurde, inkomensafhankelijk gemaakt. Iedereen moet ieder jaar doorgeven hoeveel hij verdient. Is het inkomen gestegen, dan vervalt (een deel van) de korting.

Huur op maat
In de praktijk betekent dit dat voor een huis waar iedereen eerder 543 voor betaalde, nu verschillende huurprijzen kent. Voor iemand met een inkomen van 20.000 zal het huis 471 per maand gaat kosten, en voor iemand met een inkomen van 42.000 620 euro per maand.

De vraag is nu hoe de huurders met hogere inkomens hierop gaan reageren. Woningbouwcorporaties kunnen alleen spelen met de kortingen die zij zelf geven. Zullen huurders om die honderd euro meer huur per maand, gaan verhuizen?

Het lijkt erop dat een sociale huurwoning ook in dit systeem voor hogere inkomens nog steeds aantrekkelijk is. Maar goed, het is een begin. En in ieder geval komen de kortingen die deze corporaties geven alleen nog terecht bij de mensen die ze nodig hebben.

Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) stelt in een advies aan minister Eberhard van der Laan van Wonen nu eenzelfde soort systeem voor. Met dat verschil dat het EIB mensen die te veel verdienen de keuze wil geven de woning te verlaten, hem te kopen of een marktconforme huur te gaan betalen. Het Financieele Dagblad publiceerde maandag een interview met EIB-directeur Taco van Hoek over het advies.

Ook in het EIB-plan groeit de huur mee met het inkomen, maar het advies gaat wel iets verder. Als mensen die te veel verdienen een marktconforme huur moeten gaan betalen, betekent dat dat ze niet alleen geen korting meer krijgen, maar ook dat de verhuurder niet meer gebonden is aan de 'maximaal redelijke huur'. Oftewel: de scheefwoner kan huurverhogingen niet meer blokkeren met behulp van het 'puntensysteem'.

In beide systemen geldt het stelsel overigens alleen voor nieuwe gevallen. Dit komt het effect niet ten goede, maar voorkomt dat contracten met zittende huurders moeten worden opengebroken.

Hypotheekrenteaftrek
Iets anders is of het terecht zou zijn alleen de huurmarkt aan te pakken en de koopmarkt buiten schot te laten. Beide markten worden immers voor eenzelfde bedrag gesubsidieerd. En waarom zouden huurders met hogere inkomens wel moeten inleveren en kopers niet? Idealiter komt er een allesomvattend plan dat in een keer alle knelpunten op de woningmarkt oplost.

Interessant in dit kader is dat het wetenschappelijk bureau van het CDA onlangs met een rapport naar buiten kwam waarin gepleit werd voor een vlaktaks. Dit zou ervoor zorgen dat hogere inkomens hun hypotheekrente niet langer tegen een hoger belastingtarief kunnen aftrekken. Ook op dit vlak lijkt er dus beweging te zijn.

Goed, het kabinet heeft gezegd deze kabinetsperiode niet aan de hypotheekrenteaftrek te zullen tornen. Daarmee zullen we het de komende jaren moeten doen. Maar gelukkig staat het denken over de woningmarkt ondertussen niet stil. Hopelijk durft een volgend kabinet wel wat te doen.