De Autoriteit Financiële Markten (AFM) wil tophypotheken verbieden, zo zei voorzitter Hans Hoogervorst van de AFM dinsdag bij de presentatie van zijn jaarverslag. De toezichthouder komt binnenkort samen met De Nederlandsche Bank met een regeling die moet voorkomen dat huizenkopers meer geld lenen dan hun huis waard is. De vraag is hoe deze regeling er precies uit gaat zien.

Momenteel kunnen huizenkopers in principe - als hun inkomen dat toestaat - bij de meeste geldverstrekkers maximaal 125 procent van de executiewaarde van de te kopen woning lenen. Doe je dit dan heb je een tophypotheek. De executiewaarde van een woning ligt lager dan de vrije verkoopprijs. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat de executiewaarde van een woning zo'n 85 à 90 procent van de aankoopwaarde van de woning is.

Executiewaarde of aankoopwaardes
De AFM gaat in zijn plannen niet uit van de executiewaarde, maar van de aankoopprijs. Huizenkopers zouden voortaan nog maximaal de aankoopwaarde van hun huis kunnen lenen (dus de kale koopprijs, exclusief de overdrachtsbelasting etc.).

Kan een huizenkoper nog maximaal de executiewaarde van zijn woning lenen, dan zou hij pak hem beet 10 procent van de koopprijs zelf moeten financieren plus de bijkomende notariskosten en de overdrachtsbelasting (6 procent). In totaal zou dat om zo'n 20 procent van de verkoopprijs gaan.

In het plan van de AFM moet een huizenkoper 'alleen' de bijkomende notariskosten en overdrachtsbelasting zelf financieren. Dat gaat bij elkaar om ongeveer 10 procent van de verkoopprijs. Daarnaast kan hij binnen zijn hypotheek niet meer extra bijlenen voor bijvoorbeeld de inrichting.

Starters
Hypotheekverstrekkers roepen nu dat veel starters (degenen die nu vaak tophypotheken afsluiten) geen geld hebben om zelf de kosten voor de notaris en de overdrachtsbelasting te betalen. Zij financieren dat nu daarom vaak mee in hun hypotheek. Als starters stoppen met kopen, omdat dit niet meer mag, zou de woningmarkt op slot gaan.

Op korte termijn is dat misschien waar, tenzij er een overgangsregeling komt. Want een starter die van plan is binnenkort een huis van 200.000 euro te kopen, schudt waarschijnlijk niet even 20.000, laat staan 40.000 euro uit zijn mouw, tenzij hij rijke ouders heeft of bijvorbeeld alvast een voorschot op de erfenis van zijn ouders kan krijgen.

Maar wat is er op de lange termijn mis met het idee dat je eerst ook iets gespaard moet hebben voordat je een huis koopt?

Starterslening
Om (bepaalde) koopwoningen ook voor minder verdienende starters bereikbaar te maken, kennen een aantal gemeenten nu een speciale starterslening. Deze lening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van een woning en het bedrag dat een starter maximaal kan lenen op basis van zijn inkomen. Bij elkaar mogen de leningen niet hoger zijn dan de koopsom plus de kosten van de verwerving van een woning.

De starterslening heeft de vorm van een extra hypotheek. De eerste drie jaar hoeft over het geleende bedrag geen rente betaald te worden, daarna alleen als iemands inkomen voldoende gestegen is. De precieze voorwaarden verschillen per gemeente.

Mogen deze startersleningen straks ook niet meer? Of juist wel, omdat zij het kopen van een huis ook voor minder draagkrachtige starters bereikbaar houden? Maar ja, dat is misschien juist niet de bedoeling, omdat het hier toch om leningen gaat die ooit afbetaald moeten worden.

Koopsubsidie
Daarnaast bestaat er nog iets als Koopsubsidie. Volgens deze regeling kunnen mensen met lagere of middelbare inkomens die een huis kopen van maximaal 163.625 euro een tegemoetkoming krijgen in de hypotheeklasten. Dit kan straks waarschijnlijk nog steeds. Een tegemoetkoming in het kapitaal dat kopers zelf moeten meenemen, kent deze regeling niet, maar dit zou aangepast kunnen worden.

Ook goed voor starters en minder draagkrachtigen zou het waarschijnlijk zijn als de prijzen van (starters)woningen gewoon zouden dalen, omdat starters de huizen anders niet meer kunnen betalen. Dan hoeven hoeven huizenkopers ook minder eigen vermogen mee te brengen.

Bouwdepot
Een punt is nog wel ook de vraag wat er gebeurt als je een huis koopt dat je nog wilt gaan verbouwen, als je dus een opknaphuis koopt. Dan is het nu zo dat je bovenop een afgesloten hypotheek een bouwdepot kunt nemen. Kan dat straks ook nog? Doe je dit, dan leen je immers bovenop je hypotheek nog een extra bedrag. Een uitkomst zou zijn als je in zo'n geval een inschatting zou kunnen laten maken van de waarde van je huis na de verbouwing en dat nog maximaal zou kunnen lenen, als je inkomen dat toelaat uiteraard.