"Amsterdam Zuidoost, Plaspoelpolder in Rijswijk, Brainpark in Rotterdam, Rivium in Capelle aan den IJssel." Remøy dreunt het lijstje van de kantoorparken die met leegstand kampen zonder na te denken op. Langdurige leegstand, langer dan drie jaar, is het probleem van deze kantoorlocaties.
"Door de economische crisis neemt de leegstand steeds meer toe. In Amsterdam, de grootste kantorenmarkt in Nederland, staat momenteel 16,5 procent van de panden leeg. Landelijk ligt dat percentage op 13 procent", legt Remøy uit.
Een deel van de leegstand zal verdwijnen zodra de economie weer opleeft, zo is de verwachting. Maar veel leegstaande kantoren zullen ook na de crisis onbezet blijven. Volgens de promovendus gaat het hierbij algauw om de helft van de nu ongebruikte kantoorpanden.
"Het opmerkelijke is dat er nog steeds wordt doorgebouwd", stelt Remøy. De kantoormarkt groeit niet meer, maar is volgens de onderzoeker een vervangingsmarkt geworden. Huurders verhuizen van de ene naar de andere locatie zonder dat er nieuwe bij komen.
Indeling, daglicht en onderhoud
Een kantoorpand moet volgens Remøy makkelijk in te delen zijn. "Dat willen huurders omdat zij vaak willen werken met een combinatie van verschillende soorten inrichtingen, kleine aparte kantoortjes én grote kantoortuinen." En huurders willen een kantoorpand met veel daglicht. En aan die twee wensen komen de langdurig leegstaande kantoorpanden niet tegemoet.
In de jaren zeventig zijn veel kantoren neergezet met grote open vloeren. Maar deze gebouwen hebben weinig daglicht. In de jaren tachtig zijn weer veel kantoren gebouwd met kleine kantoortjes. Hierdoor hebben deze gebouwen veel kolommen en zijn dus niet makkelijk op een andere manier in te delen.
Het onderhoud van de gebouwen laat volgens Remøy bovendien nogal wat te wensen over. Veel gebouwen zien er slecht uit omdat de gevels niet worden schoon gemaakt en onderhouden.
De locaties waar veel langdurig leegstaande kantoorpanden zich bevinden, is niet meer van deze tijd. Veel leegstand is te vinden op wat Remøy 'monofunctionele kantoorterreinen' noemt. "Mensen willen tijdens de lunch naar buiten om wat te eten en te drinken of boodschappen te doen", legt de onderzoekster van TU Delft uit. "Maar op deze kantoorlocaties is niet veel te doen. Er zijn geen cafeetjes, geen broodtentjes en geen supermarkten."
Woningen
Herontwikkeling en herbestemming is volgens Remøy de enige oplossing. Hierbij kunnen kantoorgebouwen worden omgebouwd tot appartementencomplexen. En panden moeten worden gesloopt om ruimte te maken voor de voorzieningen die in iedere woonwijk onmisbaar zijn. "Crèches, scholen, winkels, dat soort voorzieningen ontbreken nu en zijn noodzakelijk om de locaties aantrekkelijk te maken voor mensen om er te gaan wonen."
De eigenaren van de kantoorpanden hebben herontwikkeling lange tijd voor zich uitgeschoven. "Zij willen hun bezit niet afwaarderen", legt Remøy uit.
Een kantoorgebouw staat voor meer euro’s in de boeken dan een vergelijkbaar complex waarin wordt gewoond omdat de huren die gevraagd kunnen worden aanzienlijker hoger zijn. Herontwikkeling van het bezit betekent voor de eigenaar dus meestal een forse verliespost bovenop de gemiste inkomsten als gevolg van de leegstand. De eigenaar die moet slopen heeft een nog grotere verliespost. Want die houdt alleen de waarde van de bouwgrond over.
"De eigenaren van langdurig leegstaande kantoren, vooral buitenlandse pensioenfondsen en particuliere beleggers, geven langzaam maar zeker hun struisvogelgedrag op. De realiteitszin slaat wat dat betreft steeds meer toe", stelt Remøy. Zij ziet de komende jaren daarom ruimte ontstaan voor projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en gemeenten om de leegstand aan te pakken.
"Bij sommige beleggers staan de panden al sinds 2001 leeg. Zij komen hierdoor steeds meer in de problemen en zullen hun bezit moeten afwaarderen naar een niveau waarop corporaties en projectontwikkelaars in gaan stappen."
Lees ook:
'Vastgoeddeals niet te financieren'
Overvloed aan kantoren door recessie
