Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de Technische Universiteit Delft (TU) twijfelt er niet meer aan. "2010 Wordt het jaar van de doorbraak."

Want bijna alle politieke partijen hebben inmiddels hun visie op papier gezet of werken hieraan. Zelfs het CDA, de felste verdediger van de populaire fiscale regeling. De Christen-democraten hebben onder druk van de eigen jongerenafdeling een commissie aan het werk gezet.

Verstorend effect
Nog maar weinig mensen twijfelen over het verstorende effect van de bij woningeigenaren populaire fiscale regeling. De hypotheekrenteaftrek zorgt voor een kunstmatige stijging van de woningprijzen. De negatieve invloed van het fiscaal voordeel wordt versterkt door het beleid op de huurmarkt, waar de huren al jaren met niet meer dan de inflatie verhoogd mogen worden. Het resultaat: een volstrekt vastgelopen woningmarkt.

De huidige economische crisis heeft de politiek, die de problemen al jarenlang voor zich uitschuift, de pin op de neus gezet. Wil het begrotingstekort geen onbeheersbare omvang aannemen, dan moet er bezuinigd worden. En dus heeft het kabinet twintig ambtelijke werkgroepen gevraagd om de haalbaarheid van iedere mogelijke maatregel te onderzoeken. En de hypotheekrenteaftrek, die de schatkist jaarlijks zo’n 11 miljard euro kost, is een van de maatregelen waar het meest bij te winnen valt.

De ambtenaren die nu studeren op dit moeizame dossier hebben grofweg drie opties: afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, aanpassing van het huidige stelsel of een integrale aanpak van de koop- en huurmarkt.

Methode Big Bang
De grootste en snelste bezuiniging kan worden gerealiseerd door de hypotheekrenteaftrek in een betrekkelijke korte tijd af te schaffen. Maar dat is volgens Boelhouwer niet verstandig. Vooral niet in een tijd waarin de economie stagneert, zoals momenteel het geval is. "In Zweden en Denemarken ging de woningmarkt volledig onderuit toen daar tijdens een recessie de hypotheekrenteaftrek werd afgeschaft."

Nadat de Zweedse regering in 1991 de aftrek drastisch beperkte daalde de huizenprijs in vier jaar tijd 26 procent.

Geleidelijk afbouwen
Een geleidelijke, maar wel volledige afbouw van de hypotheekrenteaftrek heeft de voorkeur van Boelhouwer. Om de mogelijke schommelingen op de woningmarkt zo beperkt mogelijk te houden, zou hiervoor twintig tot dertig jaar moeten worden uitgetrokken.

"Een ongesubsidieerde woningmarkt is veel beter voor de economie. Laat je het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek via bijvoorbeeld een belastingverlaging weer bij de mensen terugkomen, dan kunnen zij zelf beslissen waaraan zij het geld uitgeven", motiveert de TU-onderzoeker.

Aanpassen van het stelsel
Directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) meent dat afschaffen van de hypotheekrenteaftrek leidt tot onwenselijk sterke schommelingen op de woningmarkt. Bovendien is het volgens deze onderzoeker slecht voor de nieuwbouwproductie. Hij pleit daarom voor een aanpassing van de huidige regels.

Van Hoek stelt voor om de hypotheekrenteaftrek te handhaven, maar deze in de loop van de tijd te verlagen. Huiseigenaren krijgen dan in de zware beginjaren het maximale fiscale voordeel. En naar mate zij langer in de woning zitten, wordt de aftrek steeds lager.

Bij verhuizing naar een betere woning of het afsluiten van een tweede hypotheek voor een verbouwing, geldt ook voor de nieuwe lening bij aanvang de maximale aftrek waarna deze in de loop van de tijd wordt afgebouwd.

"Breng je de hypotheekrenteaftrek onder in een annuïteit (aflossing van de hypotheek waarbij de rente minder wordt en de aflossing groter, red.), dan is dat veel minder slecht voor de mobiliteit op de woningmarkt dan bij een volledige afschaffing. Bovendien levert ook deze variant een kostenbesparing op. En er blijft een stimulans bestaan voor mensen om in de eigen woning te investeren", licht Van Hoek zijn visie toe.

Huurmarkt aanpakken
Hoe de hypotheekrenteaftrek ook wordt veranderd, bijna alle betrokkenen vinden dat tegelijkertijd de huurmarkt moet worden aangepakt. Zowel belangenorganisaties als Vereniging Eigen Huis (VEH) als onderzoekers als Van Hoek van het EIB zien er wel wat in.

De woningmarkt zit namelijk niet alleen vast als gevolg van de hypotheekrenteaftrek. Op de huurmarkt zorgen subsidies in de vorm van huurtoeslag en kunstmatig lage huren voor net zoveel verstoringen. Wil je de woningmarkt in beweging krijgen, los van de noodzaak om te bezuinigen, dan moet je dus iets aan beide problemen doen. Dus: beperking of geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek én het liberaliseren van de huurmarkt.

Verdeeld over ministeries
In theorie is de integrale aanpak de beste. Praktisch probleem is echter dat het dossier van de woningmarkt over verschillende ministeries is verdeeld. Het huurbeleid ligt bij het ministerie van Volksgezondheid Ruimtelijke Ordening en Milieu (Vrom). En de hypotheekrenteaftrek valt onder het ministerie van Financiën. Ministeries laten samenwerking is al niet eenvoudig. Laat staan op zo’n gevoelig en complex dossier.

Los van de uitvoering is het formuleren van een integrale visie op de woningmarkt voor politici tot op heden een vrijwel onmogelijke taak gebleken. Want de woningmarkt is politiek verdeeld waarbij grofweg 'links' de huurmarkt claimt en 'rechts' de koopmarkt.

Risico voor politici
Het formuleren van een visie die beide kampen verenigt is daarmee een politiek risicovolle onderneming. Of vanuit het perspectief van de politicus: slecht voor je carrière.

Maar wat voor compromis er uiteindelijk ook uit rolt, dat in 2010 gesleuteld wordt aan de hypotheekrenteaftrek is bijna onvermijdelijk.

Lees ook:

Afschaffen die hypotheekrenteaftrek

'Hypotheekrenteaftrek maakte financiële systeem instabiel'

Regering erkent probleem met hypotheekrenteaftrek

Pleidooi bouwinstituut voor andere vorm hypotheekrenteaftrek

Maak huis kopen met eigen geld aantrekkelijk