Zegt u nou dat er niks aan de hand is met de huizenprijs in Nederland?
"Ja, onze conclusie is dat de huizenprijs vorig jaar gemiddeld niet overgewaardeerd was. In bepaalde deelsegmenten, bijvoorbeeld duurdere woningen in Amsterdam, kan de huizenprijs dus wel overgewaardeerd zijn. Maar gemiddeld, en over alle segmenten gezien, is er van overwaardering op landelijk niveau geen sprake."
Maar uit een rapport van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) bleek onlangs dat de huizenmarkt in Nederland met dertig procent overgewaardeerd is?
"Dat volgt niet uit onze analyse. Een belangrijk verschil tussen onze analyse en die van het IMF, is dat zij de huizenmarkt in twintig landen op één en dezelfde manier bekeken hebben. Ze hebben daarbij geen rekening gehouden met de specifieke situatie in Nederland."
"In tegenstelling tot bijvoorbeeld Amerika is Nederland een klein land, met schaarste aan grond. De huizenproductie is hier sterk gereguleerd; je kunt hier niet zomaar overal een huis bouwen. Het aanbod is daardoor beperkt, er heerst krapte. Dat heeft een opwaartse druk op de huizenprijzen. Het IMF heeft hier geen rekening mee gehouden, wij wel. Daarom komen wij tot een andere conclusie."
De huizenprijs in Nederland is dus gewoon te verklaren?
"Ja. Je spreekt van overwaardering als een deel van de prijs niet te verklaren is op grond van de fundamentele vraag- en aanbodfactoren. Dat zijn het inkomen, de rente en de huizenvoorraad. In de jaren negentig steeg de huizenprijs in Nederland explosief, gemiddeld met bijna tien procent per jaar. Dat leidde op een gegeven moment tot overwaardering."
"Inmiddels is de markt minder hot, en zijn de prijsstijgingen minder fors. De laatste jaren stijgt de huizenprijs gematigd. Dit is goed te verklaren, bijvoorbeeld door de groei van de werkgelegenheid. Mensen hebben daardoor meer geld en kunnen duurdere huizen betalen."
We hoeven ons dus geen zorgen te maken?
"Nee, althans niet over een forse overwaardering van de huizenprijs. Maar dat wil niet zeggen dat de gemiddelde huizenprijs niet kan gaan dalen. Als de rente fors stijgt, of als we op een bepaald moment toch in een recessie terecht komen, bijvoorbeeld."
Maar als de huizenprijzen overgewaardeerd zouden zijn, is het risico op dalende huizenprijzen wel groter, toch?
"Veel mensen koppelen aan overwaardering de conclusie dat de huizenprijs dan wel snel omlaag zal gaan. De angst hiervoor wordt groter. Zijn mensen hier bang voor, dan is de kans dat dit ook de waarheid wordt, groter. Ze gaan ernaar handelen."
"Mede daarom hebben wij dit rapport ook uitgebracht. Beïnvloed door de negatieve berichten uit Amerika, zijn we in Nederland soms wel heel somber. Ten onrechte. Onze vacatures staan op recordniveau, de werkloosheid is laag, de groei is nog altijd stevig."
