Stijgende hypotheekrente, lagere koopkracht, hoge huizenprijzen, noemt de VEH als belangrijkste reden voor de geringe koopbereidheid.

Niet genoemd door de VEH, maar ongetwijfeld van groot belang voor het koperssentiment, zijn de verslechterde vooruitzichten voor de economie als geheel. Door de krediet- en oliecrisis lopen de groeiprognoses snel terug.

Nederland zal er in 2009 minder florissant voorstaan, huizenkopers worden voorzichtiger.

Toch stijgt het gemiddelde prijspeil van een koophuis nog steeds. In mei met bijna drie procent. Dat is weliswaar de laagste stijging sinds september 2003, maar het feit dat huizen gemiddeld iedere maand weer duurder wordt lijkt in tegenspraak met het slechte sentiment.

Komende donderdag, als makelaarsvereniging NVM cijfers voor het tweede kwartaal publiceert, zal waarschijnlijk blijken dat de prijzen weer zijn gestegen.

De website Miljoenenhuizen.nl meldde afgelopen week al, dat huizen in juni vier procent duurder waren dan een jaar eerder. Met name in Haarlem, Amsterdam, Amersfoort en Den Haag waren de prijzen weer fors gestegen.

De koopbereidheid neemt af, maar de prijzen blijven stijgen. Is de huizenmarkt de weg kwijt? Vast niet. Wat we zien is de eerste fase van een afkoelende markt. Iedereen ziet dat de situatie verslechtert, alleen de verkopers moeten nog leren leven met deze nieuwe werkelijkheid.

Huizenverkopers staan aan het begin van een rouwproces. Ze zitten in de fase van ontkenning en protest. Ze hadden ooit een bepaalde vraagprijs in hun hoofd – meestal hoger dan de marktwaarde, want prijzen zouden toch blijven stijgen – en kunnen dat droombeeld maar niet loslaten.

Het is een bekend fenomeen uit de economische psychologie: mensen accepteren verlies veel minder makkelijk dan winst. Uit experimenten blijkt bijvoorbeeld dat er zo’n 200 euro nodig is om een verlies van 100 euro emotioneel te compenseren. Verliesverdriet is twee keer zo groot als winstplezier.

Dat effect speelt ook op de huizenmarkt een rol. Ook al was de hoge opbrengst van het huis niet meer dan een verwachting, de pijn van het verlies laat zich niet zomaar wegredeneren.

Gevolg is dat verkopers aarzelen om de vraagprijs te laten zakken en het steeds langer duurt voordat de koper is gevonden. “Er staan meer huizen te koop en ze staan langer te koop”, concludeerde de NVM vorig kwartaal.

Die situatie is de afgelopen maanden niet verbeterd. Integendeel, volgens Miljoenenhuizen.nl steeg de gemiddelde tijd dat een woning in de verkoop van 180 dagen medio mei naar 194 dagen per 1 juli 2008.

De woningmarkt kan nu twee kanten op. Als de recessie overwaait, de inflatie afneemt en de hypotheekrente weer gaat dalen, halen de huizenverkopers opgelucht adem, en zijn ze blij dat ze niet gezakt zijn met de vraagprijs.

Maar als het crisisgevoel aan houdt en de rente hoog blijft, zullen ze hun verdriet langzaam verwerken. Als na verloop van tijd fase vijf van hun rouwproces, de aanvaarding, is aangebroken, gaat de vraagprijs omlaag.

De huizenprijs gaat dalen. Nederland heeft er dan een derde probleem bij: na de kredietcrisis en de oliecrisis, ook nog een echte huizencrisis.