De wet geeft aan huurders van winkelruimte een grote mate van huurprijsbescherming. Ook als het gaat om aanpassing van de huurprijs.

Daarbij komt dat de regels die de wet geeft over de vaststelling van de huurprijs dwingend zijn. Dat betekent dat daar niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken (ook niet als het in het contract staat), behalve als de rechter daaraan zijn goedkeuring heeft gegeven.

Naar de rechter
Als je als huurder tijdens de huurperiode van mening bent dat de tussen partijen geldende huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten in jouw omgeving, dan kun je eisen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt.

Let er wel op, dat de gang naar de rechter niet op ieder gewenst moment kan plaatsvinden. In geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan het namelijk pas na afloop van de overeengekomen duur. Stel dat je een huurovereenkomst met een langere eerste huurperiode van bijvoorbeeld 10 jaar hebt gesloten, dan kan pas na het verstrijken van die periode een nieuwe huurprijsvaststelling gevraagd worden. Contract is dan inderdaad contract.

Maar indien je zoals jij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebt, kan het steeds wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen (of de rechter) vastgestelde huurprijs is ingegaan.

Advies
Voordat je naar de rechter stapt, moet je wel eerst een schriftelijk advies van een of meer deskundigen inwinnen. Meestal zijn de deskundigen (voormalig) makelaars, vaak verenigd in de Bedrijfshuuradviescommissie van een Kamer van Koophandel (“BHAC”). Zo’n rapport is niet bepaald gratis!

De wetgever wil dat je zo'n rapport op laat maken, omdat het werkt als een drempel om naar de rechter te stappen. Op die manier wil de wetgever bevorderen dat partijen er zonder de rechter uitkomen. Ga je toch zonder zo’n rapport naar de rechter dan zal je eis niet in behandeling worden genomen; je wordt dan niet-ontvankelijk verklaard.

Kom je er niet uit met je verhuurder, dan resteert alleen een gang naar de rechter nog. Het is dan verstandig om eerst een kosten-batenafweging te maken. Als uit het rapport naar voren komt dat de huur maar een paar tientjes per maand omlaag zou moeten gaan, dan is het maar de vraag of het het waard is om verdere kosten te maken. De rechter is strikt genomen niet gebonden aan het rapport, maar neemt het negen van de tien keer wel over.

Bij de vaststelling van de juiste huurprijs moet de rechter onder meer letten op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving, zoals die vijf jaar voorafgaand aan de dag van de gang naar de rechter golden. In de praktijk ontstaat vaak discussie tussen de huurder en de verhuurder over de vraag of een bepaald pand nu wel, of niet vergelijkbaar is met de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs nader dient te worden vastgesteld. Het is de rechter die daar het laatste woord in zal hebben.

Met dank aan mr. Bilal Coskun, Blenheim Advocaten.