Met enige regelmaat word ik benaderd door ondernemers die kampen met een verhuurder die forse boetes oplegt, omdat de huur enkele dagen of weken te laat is betaald.

Vaak gaat om hard werkende zelfstandigen die, als gevolg van de huidige crisis, momenteel moeite hebben alle eindjes aan elkaar te knopen. Zij ervaren de houding van de verhuurder als onnodig agressief en onbegrijpelijk. Maar de harde realiteit is wel dat de verhuurder juridisch gezien vaak sterk staat.

ROZ-model
In het zeer veel gebruikte 'ROZ-model' voor winkelruimte staan namelijk diverse boeteclausules opgenomen ten gunste van de verhuurder. ROZ staat voor de vereniging Raad voor Onroerende Zaken. In deze verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst wordt verwezen naar een set, door ROZ opgestelde, algemene bepalingen, die in totaal dertien pagina's beslaat.

Daarin staat onder meer dat indien de huur "niet prompt op de vervaldag is voldaan", de huurder automatisch "een direct opeisbare boete van twee procent" van de maandelijkse huurprijs "met een minimum van 300 euro per maand" moet betalen.

In een ander artikel staat dat de huurder die zich niet aan de huurovereenkomst houdt (lees: bijvoorbeeld de huur niet stipt op tijd betaalt) "een direct opeisbare boete van 250 euro per dag verbeurt voor elke dag dat huurder in verzuim verkeert, na door verhuurder behoorlijk in gebreke gesteld te zijn".

Uitspraken van de Hoge Raad
In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam uit 2009 is de gang van zaken met betrekking tot deze zogenoemde boetbedingen uiteengezet. Daarbij heeft het Hof bovendien eerdere uitspraken van de Hoge Raad aangehaald. De hoofdregel is dat verbeurde boetes 'gewoon' dienen te worden voldaan door de huurder.

In de wet is weliswaar vastgelegd dat de rechter boetes kan matigen, maar volgens de Hoge Raad mag de rechter pas tot matiging overgaan, "indien toepassing van een boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt".

Of er van een dergelijk resultaat sprake is zal steeds per geval moeten worden beoordeeld. Maar dat rechters volgens de Hoge Raad behoorlijk terughoudend moeten zijn met het instrument van matiging, dat staat wel vast.

Ken de huurovereenkomst
Het Hof overweegt verder dat het feit dat een huurder niet weet van het bestaan van de boeteclausules (omdat die tussen 'de kleine lettertjes' staan), geheel voor rekening van de huurder komt. Een huurder dient nou eenmaal de inhoud van de gehele huurovereenkomst te kennen.

Huurders met boetebepalingen in hun contracten, en die overwegen om de betaling van de huur tijdelijk op te schorten (bijvoorbeeld in verband met achterstallig onderhoud), doen er goed aan om van tevoren een professioneel advies in te winnen.

Overigens staat het ondernemers vrij om over dergelijke bepalingen te onderhandelen met de (potentiële) verhuurder. Het feit dat het om "standaard algemene bepalingen" gaat, maakt dat niet anders, al zal de verhuurder dat misschien wel beweren. Je kunt de verhuurder bijvoorbeeld vragen dergelijke bedingen te schrappen of, als dat niet lukt, vragen het bedrag van de boete te verlagen.

Ook een vraag? Mail expert@z24.nl voor een deskundig antwoord. Geef je naam en e-mailadres, stel de vraag en maak kans op een helder antwoord van een van onze experts.