Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen: je bent bij de aanschaf van een bestaande woning 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd, en moet elk jaar een bedrag bij je inkomen optellen (eigenwoningforfait).
Maar het eigen huis levert ook fiscale voordelen op, zoals de hypotheekrente-aftrek. Welke kosten mag je wel aftrekken? En welke juist niet?
Hypotheekrente
Elke huizenbezitter mag het saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrente aftrekken, evenals de kosten die hij heeft gemaakt om deze lening te verkrijgen, zoals de taxatie van zijn huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de lening en de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie.
De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals de makelaarsprovisie
Aflossingen op de woningschuld en de overdrachtsbelasting kun je evenmin als aftrekpost opvoeren.
De hypotheekrente-aftrek geldt voor een periode van maximaal dertig jaar. Voor wie een huis heeft gekocht vóór 2001, is deze termijn op 1 januari 2001 ingegaan.
Boeterente
Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen, wordt vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze echter mee in je hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.
Erfpacht
Periodieke betalingen voor erfpacht, een systeem waarbij de grond wordt gepacht zoals gebruikelijk in bijvoorbeeld Amsterdam, zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor erfpacht is dat weer niet.
Verbouwingen
Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De dakkapel die je uit eigen zak betaalt mag je niet opvoeren als aftrekpost.
Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar. Zo’n lening geldt dan als eigenwoningschuld. De kosten voor onderhoud zijn niet aftrekbaar, behalve -onder bepaalde voorwaarden- als je in een rijksmonument woont.
Bijleenregeling
Veel woningbezitters lopen tegen de lamp met de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning.
Doe je dat niet, dan is over het leenbedrag ter grootte van die overwaarde geen hypotheekrente-aftrek mogelijk. Dat deel van de lening valt dan in Box 3.
Leeg huis
Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan mag je het eerste jaar plus maximaal twee jaar daarna de hypotheekrente over beide woningen aftrekken. Let wel op: je woning mag niet verhuurd zijn. En je oude huis moet daadwerkelijk in de etalage staan.
Hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing) of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er uiterlijk volgend jaar gaat wonen.
Neem je pas na 2011 je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in box 3.
Tijdelijk uitgezonden
Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt uitgezonden. Hoewel jouw huis in Nederland dan niet jouw hoofdverblijf is, mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken. Je moet het huis dan wel voor vertrek minimaal een jaar in bezit en gebruik hebben gehad. Ook mogen er tijdens jouw afwezigheid geen andere mensen in jouw huis wonen.
Scheiden
Is je vroegere fiscale partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan mag je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken.
Betaalde jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam stond, dan kun je de helft van het rentebedrag op de normale manier aftrekken en de andere helft aftrekken als alimentatie. Je moet ook jouw deel van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je vervolgens aftrekken als alimentatie.
Kapitaalverzekering eigen woning
Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering en lossen met de opbrengst na afloop hun hypotheek af.
Deze verzekering valt onder box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het geldbedrag dat je opbouwt, en ook niet over de rente die je ontvangt. De betaalde rente over je lening mag je aftrekken.
Op het moment van aflossing geldt een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt maximaal 147.500 euro per verzekerde persoon, en is nooit hoger dan de woningschuld. Voor twee personen komt de maximale vrijstelling dus uit op 295.000 euro. De eerste twintig jaar is de vrijstelling lager.
Er gelden wel voorwaarden voor deze fiscale tegemoetkoming. Je verzekering moet zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen; dus niet voor de aanschaf van een auto. Ook vermeldt de polis dat je minimaal vijftien jaar (of tot jouw overlijden) premie betaalt, en is afgesproken dat je elk jaar premie betaalt. Voldoet je verzekering hier niet aan, dan valt deze in box 3, waardoor de rente niet meer aftrekbaar is.
Banksparen
Je kunt ook via een geblokkeerde spaarrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen.
Bij deblokkeren heb je recht op dezelfde vrijstelling als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook hoef je over de opgebouwde rente geen belasting te betalen.
Voorwaarde is wel dat de rekening is afgesloten bij een erkende bank, kredietinstelling of beleggingsmaatschappij. Ook moet het een geblokkeerde rekening zijn, die eenmalig van het slot af kan voor aflossing van je woningschuld. Net als bij een kapitaalverzekering moet je minimaal vijftien jaar geld storten en dit ook elk jaar doen.
Deel 1: Slimme aftrekposten: deze ziektekosten mag je nog opvoeren
Deel 2: Slimme aftrekposten rond kinderopvang en studiekosten
Lees ook:
Wanneer is vervroegd aflossen aantrekkelijk?
