Voor het bepalen van de leencapaciteit van consumenten hanteren banken bij hypotheekleningen de zogenoemde toetsrente. Die rente is een rekenhulp waarbij geldt: hoe hoger de toetsrente, des te minder je kunt lenen en omgekeerd. Wie kiest voor een rentevaste periode van korter dan tien jaar bij zijn hypotheeklening, krijgt verplicht te maken met de toetsrente.
De toetsrente wordt elk kwartaal vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF), dat als overlegclub van de banken dient.
Renteopslag
In de huidige gedragscode voor hypotheken hanteren banken als richtlijn dat de toetsrente gelijk is aan de rente op de tienjarige Nederlandse staatslening, plus een opslag. "Deze opslag wordt vooralsnog bepaald op één procent", is de standaardformulering in de code die geldt tot augustus 2011.
Banken behouden zich via het CHF echter de vrijheid voor om hiervan af te wijken. Zo is de toetsrente per 1 april aanstaande vastgesteld op 5,8 procent. De Nederlandse tienjarige staatslening noteerde medio maart op 3,4 procent. Met een procentpunt erbij kom je dan op 4,4 procent uit.
Dat maakt behoorlijk uit. Bij een toetsrente van 5,8 procent kan een tweeverdienersgezin met inkomens van respectievelijk 40 duizend euro en 20 duizend euro maximaal 268.426 euro lenen. Bij een toetsrente van 4,4 procent is dat meer, te weten 296.548 euro, zo blijkt uit berekeningen van intermediair De Hypotheekshop. Een verschil van circa 28 duizend euro.
'Liquiditeitsopslag'
"De voornaamste reden dat de opslag hoger uitvalt is de gestegen liquiditeitsopslag", laat de woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) weten. "Banken betalen zelf meer op de markt. Geld dat je voor korte termijn leent is schaars en daar betalen banken een prijs voor."
Banken kunnen overigens nog altijd zeer goedkoop lenen voor korte perioden bij de Europese Centrale Bank (ECB ), al is die van plan om de rente in april licht te verhogen.
Toetsrente slingert
Dat banken zich niet aan de basisregel houden - dat wil zeggen: toetsrente is tienjarige staatslening plus één procent - valt goed te zien aan deze grafiek.
In de grafiek zijn per kwartaal drie zaken opgenomen: de gemiddelde tienjarige staatsrente plus één procent, de gemiddelde hypotheekrente voor looptijden bij rentevaste perioden korter dan tien jaar, en de toetsrente.
Daarbij is de 'staatsrente + één procent' en de gemiddelde hypotheekrente steeds het cijfer van een kwartaal eerder afgezet tegen de toetsrente. Dit omdat bijvoorbeeld de toetsrente die vanaf 1 april aanstaande geldt, gebaseerd is op marktontwikkelingen in de eerste maanden van dit jaar.
Opvallend is dat de gemiddelde hypotheekrente voor perioden korter dan tien jaar en de 'staatsrente + één procent' heel aardig in de pas lopen. De toetsrente die banken gebruiken schommelt echter hevig.
Zo was de toetsrente in het voorjaar van 2010 1,4 procentpunt hoger dan de 'staatsrente plus één procent opslag'. Het verschil nam af tot 1,2 procentpunt in het najaar en loopt per 1 april aanstaande op 1,5 procentpunt.
Eigen inzicht banken
In de nieuwe gedragscode voor hypotheken, die afgelopen week werd gepresenteerd, is elke verwijzing naar een vaste formule voor de toetsrente geschrapt. Er staat simpelweg dat deze gebaseerd is op "de marktrente over leningen aan de Nederlandse staat met een resterende looptijd van tien jaar, te verhogen met een door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vast te stellen opslag."
"De aanpassing in de code is bewust. Ze is gebaseerd op de huidige praktijk, waarbij de opslag hoger is dan een procentpunt", licht de woordvoerder van de NVB toe. "Het is geen gerichte uitbreiding van de discretionaire bevoegdheid, maar biedt de mogelijkheid om binnen de reikwijdte van de code een reële opslag vast te stellen."
Voor buitenstaanders ontbreekt in de nieuwe code echter een extern criterium om na te gaan hoe banken tot hun opslag voor de toetsrente komen.
Woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis geeft aan dat het lastig is om vast te stellen wat redelijk is in deze. "De optelsom van recente maatregelen rond de leeneisen voor huiseigenaren schiet in ieder geval z'n doel voorbij. Gevolg is vooral dat het voor starters op de huizenmarkt steeds moeilijker wordt om de financiering rond te krijgen."
Lees ook:
Strengere kredietregels bedreigen woningbouw
Nieuwe hypotheekregels: wat merkt consument?
Akkoord over nieuwe regels tophypotheken
