Huizenbezitters werden de afgelopen jaren slapend rijk. De woningprijzen bleven maar stijgen en aan die rit omhoog leek geen eind te komen.

Tot de kredietcrisis haar intrede deed. Inmiddels zijn de eerste barstjes in de voorheen overspannen woningmarkt zichtbaar. Vrijwel dagelijks stromen berichten binnen die het ergste doen vrezen: bijvoorbeeld over de woningbouw die in het slop zit of over terugvallende woningverkopen.

Woningprijs 'daalt 5 procent'
De Nederlandse Vereniging van Makelaars verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met 5 procent zullen kelderen. Consumenten delen het pessimisme.

De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis, die het vertrouwen van Nederlanders in de woningmarkt weergeeft, heeft het laagste punt in jaren bereikt, met een indexstand van 68. Voor de goede orde: een niveau van 100 punten duidt op een neutrale visie op de woningmarkt. Hoe verder de index hieronder duikt, hoe somberder de Nederlander blijkt te zijn.

Veel huizenbezitters vrezen nu dat de overwaarde op hun huis als sneeuw voor de zon zal verdwijnen. Wie dit geld op de valreep wil verzilveren, kan zijn huis nu met winst proberen te verkopen en vervolgens in een huurwoning een verdere afkalving van de huizenprijzen afwachten, om uiteindelijk op een laag niveau weer in te stappen.

Tot zover de theorie.

De praktijk blijkt echter weerbarstig. Want waar vind je in Nederland nog een aantrekkelijk geprijsde huurwoning? Volgens Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis, geldt voor 90 procent van de huizen van woningcorporaties een wachtlijst, die kan oplopen tot enkele jaren.

Alleen woningen in de vrije sector zijn op korte termijn beschikbaar, maar de huren zijn hier vaak zo hoog (niet zelden 1500 euro of meer), dat je vaak duurder uit bent dan met je huidige koopwoning. Daar gaat je winst.

Rompslomp van verhuizen
Daarnaast zorgt dubbel verhuizen voor de nodige rompslomp. De kosten van een verhuizing hangen af van veel factoren, zoals de omvang van je inboedel en de afstand van je oude naar je nieuwe woning, maar globaal moet je rekenen op 1.000 euro. En 1.500 euro als je de verhuizers ook inschakelt om spullen in te pakken en te (de)monteren.

Wil je goedkoper uit zijn, dan kun je je verhuizing ook helemaal zelf regelen, maar zelfs dan ben je ongeveer 100 euro per dag kwijt voor de huur van een eenvoudig busje, exclusief benzine.

En daarmee ben je er nog niet. Ook aan het opstellen van een huurcontract, borg voor de verhuurder en de aansluiting van gas, water, elektra, telefoon en internet zijn kosten verbonden. Om nog maar te zwijgen over de stoffering en inrichting van je huurwoning.

Overdrachtsbelasting
Verder moet je rekening houden met de overdrachtsbelasting. Wie na een huurperiode verhuist naar een andere koopwoning, is opnieuw 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit bedrag spaar je uit als je je huidige woning al die jaren aanhoudt.

Een ander fiscaal aspect om rekening mee te houden is de bijleenregeling. Deze schrijft voor dat de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van je huidige woning moet investeren in je volgende koopwoning. Doe je dat niet, dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.

Wie denkt onder die regeling uit te kunnen komen door tijdelijk te huren, komt bedrogen uit. De zogeheten eigenwoningreserve blijft namelijk vijf jaar staan. Koop je binnen die termijn weer een huis, dan moet je die overwaarde alsnog in je nieuwe huis steken. De bijleenregeling omzeilen, en zo maximaal gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, is dus alleen mogelijk als je langer dan vijf jaar huurt.

Risico's van verkoop woning
Tot slot de risico’s. Woningmarktdeskundigen zijn somber gestemd, maar of de huizenprijzen ook ècht gaan dalen, valt nog te bezien. Ook is het de vraag of je je huidige woning wel kunt verkopen voor de prijs die je in gedachten hebt. “Een huis is om in te wonen. Niet om mee te speculeren”, waarschuwt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis daarom.

Volgens René Kortman, hypotheekadviseur bij WaardeVast Makelaardij & Financiële Diensten in Lelystad, is het lucratiever om een goedkoop huis met achterstallig onderhoud te kopen, op te knappen en vervolgens met winst te verkopen. Als het je lukt om dit binnen zes maanden voor elkaar te krijgen, ben je ook nog eens vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Tel uit je winst.

Je moet dan wel beschikken over twee rechterhanden en voldoende vrije tijd. En goed weten welke woningverbeteringen echt renderen.

Bedenk ook dat deze constructie eveneens grote risico’s met zich meebrengt. Een inzakkende huizenmarkt kan roet in het eten gooien: je boekt mogelijk niet de winst die je in gedachten hebt en de kans bestaat dat het huis langer te koop staat dan gepland.