Volgens de bijleenregeling moet je de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van je huidige woning investeren in je volgende koopwoning. Doe je dat niet, dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.
Het lijkt een eenvoudige regeling, maar in de praktische uitvoering is het een gedrocht, vinden diverse belastingdeskundigen. Zolang je het ene koophuis op korte termijn verruilt voor het andere, met dezelfde partner (of steeds alleen), is er weinig aan de hand.
Maar als je afwijkt van de norm, omdat je bijvoorbeeld je oude woning niet kunt verkopen of met een nieuwe partner een koopavontuur aangaat, ontstaan vaak problemen. Je moet dan bijvoorbeeld vaststellen hoeveel eigenwoningreserve elke partner inbrengt. Vooral als de eigendomsverhoudingen verschillen, kan dat een heel gepuzzel worden.
Ook ontstaat volgens fiscalisten ongelijkheid tussen startende huizenkopers en doorstromers.
Verhuren
Door de economische malaise staan veel woningen nu langer te koop. Heb je een nieuwe woning gekocht, maar kun je je oude huis aan de straatstenen niet kwijt, dan lijkt verhuren een ideale oplossing. Zo voorkom je immers dubbele woonlasten.
Voor de bijleenregeling pakt deze beslissing echter desastreus uit. Zodra je woning wordt verhuurd, gaat de regeling van kracht en wordt een fictieve overwaarde vastgesteld. Je oude huis wordt vervolgens overgeheveld naar Box III, waarna de rente niet langer aftrekbaar is.
Wie dat wil voorkomen kan zijn huis beter leeg laten staan. Je hebt dan de rest van het kalenderjaar plus nog twee jaar de tijd voor de bijleenregeling van kracht wordt. In de tussenliggende periode kun je de rente op beide woningen volledig aftrekken. Pas bij verkoop (of na verloop van die overgangsperiode) vindt een verrekening plaats.
Nadeel is natuurlijk wel dat je huurinkomsten mist. “Bovendien heb je er in die periode nog geen zicht op hoe groot de eigenwoningschuld uiteindelijk wordt”, zegt Wim Rekkert, directeur fiscale zaken bij Ketelaar Accountancy en Belastingadviseurs in Bornerbroek.
Vervroegd aflossen
Ook met vervroegd aflossen moet je oppassen. “Hierdoor creëer je een grotere overwaarde, omdat je eigenwoningschuld is gedaald”, waarschuwt Jan-Willem Kemper, belastingadviseur en mede-eigenaar van scholingsorganisatie TaXSeminar. “Wie zijn geld niet in het huis steekt, maar op de bank parkeert, komt er gunstiger uit: hij hoeft het bedrag niet in zijn nieuwe woning te steken en mag dus meer rente aftrekken.”
Het is een kromme regeling, vindt Wim Rekkert. “De woningbezitter die zijn hypotheekschuld versneld aflost wordt anders behandeld dan zijn buurman die het geld op zijn spaarrekening heeft gezet.”
Doorstromen
Starters en doorstromers op de woningmarkt ondergaan eveneens een verschillende fiscale behandeling. “Starters kunnen ook de rente op kosten voor de financiering van hun woning aftrekken, zoals afsluitprovisie en de notariskosten van de hypotheek. Doorstromers mogen dat niet. Een vreemd onderscheid”, vindt Barbara van Eeuwijk, fiscalist bij Vereniging Eigen Huis. Ook hiermee moet je rekening houden als je van woning verandert.
Nieuwe start
Een verhaal apart is de partnerregeling. Wie verhuist naar een goedkopere woning hoeft de overwaarde vaak niet helemaal in te brengen in het nieuwe huis. De eigenwoningreserve blijft dan voor een deel staan.
De situatie wordt anders wanneer je intrekt bij een partner die al een huis heeft en vervolgens samen een nieuwe woning koopt. Je zou zeggen dat je partner dan zijn overwaarde niet (geheel) hoeft in te brengen. Hij is immers goedkoper gaan wonen, omdat hij nu de nieuwe woning samen met jou bekostigt.
Maar om te voorkomen dat stellen de bijleenregeling omzeilen door de nieuwe woning volledig op naam van de partner zonder woonverleden te zetten, is besloten dat jij in dat geval (een deel van) de eigenwoningreserve van je partner toegerekend krijgt; ook als jij zelf dus nooit een koopwoning hebt gehad.
Woonden jullie voor jullie de handtekening onder het koopcontract zetten nog niet samen, dan hoeft dat niet. Intrekken bij een partner die al een woning bezit kan zo heel duur uitpakken, waarschuwt Van Eeuwijk.
Aanpassing
De Vereniging Eigen Huis heeft bij leden van de Tweede Kamer aangedrongen op een vereenvoudiging en verbetering van de bijleenregeling. De staatssecretaris van financiën zou voor de jaarwisseling een reactie geven aan het parlement, maar dat is nog niet gebeurd. Van Eeuwijk proeft onder politieke partijen wel animo om de regeling aan te passen.
Tot het zover is, is het verstandig om als huizenbezitter een goed woondossier bij te houden. Bewaar afrekeningen van de notaris en de verkoopakte, zodat later altijd valt te achterhalen hoe groot je eigenwoningreserve precies is.
Verder is het verstandig om je voor de aankoop van een nieuwe woning door een fiscaal adviseur goed te laten voorlichten over de gevolgen van de bijleenregeling in jouw situatie. Anders loop je het risico op een forse financiële tegenvaller, omdat je uiteindelijk niet de rente mag aftrekken die je voor ogen had.
