Het aantal executieveilingen neemt al jaren toe. In 2004 gingen 1.504 huizen gedwongen in de verkoop. Vorig jaar was dit opgelopen tot 1.961 woningen. Gezien de economische crisis zal aan die groei zal voorlopig nog geen einde komen, zo wordt algemeen verwacht.

De echte hausse kan overigens nog wel even op zich laten wachten, want een huis wordt niet zomaar geveild. Pas na maanden premieachterstand en vergeefse pogingen van de bank om een betalingsregeling te treffen wordt zo’n drastische stap genomen.

Toch is de kans groot dat het aanbod de komende weken wat aantrekt. Uit cijfers van het Kadaster blijkt namelijk dat maart en april traditiegetrouw piekmaanden zijn voor de veilinghandel.

Handelaren

Dit betekent een uitgelezen kans voor huizenzoekers om hun slag te slaan. Recent onderzoek van de Erasmus Universiteit wijst namelijk uit dat een woning op een executieveiling gemiddeld 37 procent minder oplevert dan het huis eigenlijk waard is.

Dit is deels te wijten aan het feit dat het biederspubliek wordt gedomineerd door handelaren, die elkaar niet zelden de bal toespelen. Ook wordt de prijs gedrukt door de vaak gebrekkige informatie over de kwaliteit van de woningen en hoge, vaak onduidelijke bijkomende kosten.

Ondanks dit laatste facet valt er voor de calculerende huizenkoper veel te verdienen aan een executieveiling. Uit onderzoek blijkt dat 80 procent van de geveilde woningen binnen vier maanden tegen een fors hogere prijs wordt verkocht. Tel uit je winst. Maar ook voor de particulier die zelf goedkoop wil wonen, kan een veiling interessant zijn.

Betonrot

Maar dit verkoopkanaal is niet gespeend van risico’s. Een van de grootste problemen is dat je niet goed weet wat je precies koopt. Een woning vooraf laten keuren op technische gebreken zit er namelijk niet in. Het hoogst haalbare is een bezichtiging vlak voor de veiling. Een duidelijk zichtbare scheur in een muur kun je dan nog wel signaleren, maar bijvoorbeeld betonrot niet.

Soms mag je de woning zelfs helemaal niet van binnen bekijken, omdat de huidige eigenaar tegenstribbelt of met de noorderzon is vertrokken.

Stuit je na de koop op verborgen gebreken, dan kun je de verkopende partij (in dit geval de bank) daar niet op aanspreken, want deze zijn voor rekening en risico van de koper. In de veilingvoorwaarden staat vaak zwart op wit vermeld dat je als koper het verkochte pand aanvaart in de staat waarin het zich bij verkoop bevindt.

Dit betekent ook inclusief eventuele krakers of illegale huurders. De verkopende partij kijkt wel door het raam naar binnen of het huis is bewoond, maar zij kan haar handen hier nooit voor in het vuur steken. De kosten en alle ellende van een eventuele ontruiming komen voor rekening van de koper.

Voorbehoud

Een ander manco van een executieveiling is dat er – anders dan bij een vrijwillige veiling – geen bedenktijd van drie dagen geldt. Zodra de notaris heeft afgehamerd zit je aan de koop vast. Je kunt ook geen enkel voorbehoud maken. Aangeven dat je bod niet doorgaat als je de financiering niet rond krijgt, zit er dus niet in.

Om problemen te voorkomen eist de notaris wel een verklaring van de bank waaruit blijkt dat jij voldoende geld hebt om de hypotheeksom en bijbehorende kosten te betalen.

Wil je meebieden op een executieveiling, dan is het dus cruciaal dat je je heel goed voorbereidt. Zorg er allereerst voor dat je zoveel mogelijk van de woning weet. Een goed startpunt is de website veilingbiljet. Hier vind je een overzicht van te veilen huizen en de veilingvoorwaarden per woning. Ook staat bij elke aangeboden woning wat globale informatie over bijvoorbeeld de ligging, de erfdienstbaarheden (verplichtingen die een volledig vrij gebruik van de grond in de weg kunnen staan, zoals het recht van overpad) en eventuele beslagleggingen van schuldeisers op het pand. Daarnaast kun je lezen voor welke bedragen andere huizen in de buurt van de hand zijn gegaan.

Gastank

Bedenk wel dat dit maar weinig zegt over het pand waarop jij je oog hebt laten vallen. De technische staat van een woning bijvoorbeeld is bij de prijsbepaling heel belangrijk. Als je zelf niet thuis bent in de vastgoedmarkt, kun je een makelaar inschakelen. Je moet je wel realiseren dat je hem niet aansprakelijk kunt stellen als bijvoorbeeld achteraf een gastank in de tuin blijkt te liggen: het bod blijft jouw risico.

Let ook op alle bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en veilingkosten. Deze bedragen gemiddeld 5.000 tot 6.000 euro. Als jij afmijnt ben je ook een inzetpremie van 1 procent van het inzetbedrag verschuldigd. Dit kost je nog enkele duizenden euro’s extra.

Daarnaast loop je het risico achterstallige lasten van de vorige bewoner op te moeten hoesten, zoals onroerende zaakbelasting, een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren of incassokosten.

Tot slot is het zaak je te verdiepen in de veilingvoorwaarden. Hoe dit handjeklap in zijn werk gaat, kun je lezen op de websites veilingbiljet en veilingnotaris. Ben je niet in deze handel thuis, dan kun je een makelaar inschakelen: hij kent alle ins en outs.

Vrijwillige veiling

Vind je de risico’s te groot, dan kun je ook een vrijwillige veiling overwegen, stelt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. “Hier gelden niet de nadelen die aan een executieveiling vastzitten. Dit betekent dat je een bedenktijd hebt, een bouwtechnische keuring kunt laten uitvoeren en financiering als ontbindende voorwaarde mag opnemen.” Bedenk wel dat tegenover die extra zekerheid waarschijnlijk wel een hogere verkoopprijs staat.