Wie zijn huis laat verbouwen heeft een lange adem nodig. Voor de kozijnen van je dakkapel geplaatst kunnen worden, moet je eerst checken of je een bouwvergunning nodig hebt, een aannemer selecteren en de financiering regelen. En dan moet je maar hopen op een goed resultaat. Niet zelden loopt een verbouwing uit op een deceptie. Welke hobbels moet je nemen? En hoe voorkom je problemen?

Hobbel 1: de vergunning
Om met het goede nieuws te beginnen: niet elke verbouwing is vergunningplichtig. Voor een eenvoudig dakraam aan de achterkant van je huis heb je meestal geen toestemming van een ambtenaar meer nodig. Maar er zijn ook verbouwingen waarvoor je wel fiat moet hebben.

De gemeente maakt hierbij onderscheid tussen lichte en reguliere vergunningen. In het eerste geval worden je plannen getoetst aan het bestemmingsplan, de welstandsnota, de Bouwverordening (met stedebouwkundige voorschriften) en het Bouwbesluit (technische eisen). Eventueel vindt nog een welstandstoets plaats, maar dit is niet verplicht.

Bij een reguliere vergunning wordt wèl altijd advies gevraagd aan de Welstandscommissie, een groep architecten, stedebouwkundigen en burgers die beoordelen of een bouwwerk in strijd is met ‘redelijke eisen van welstand’, zoals in de Woningwet is bepaald. Zij beoordeelt het bouwwerk op uiterlijk, samenhang in de omgeving en kwaliteit. Je moet bij deze vergunning langer wachten op uitsluitsel: twaalf weken, tegen zes weken bij een lichte vergunning.

Checken of je een vergunning nodig hebt kan op deze website

Hobbel 2: de welstandscommissie
Of een bouwvergunning aan de technische eisen voldoet, is landelijk bij wet vastgelegd. Maar je krijgt ook te maken met lokale regelingen. Om burgers duidelijkheid te geven kent elke gemeente tegenwoordig een welstandsnota, waarin alle algemene welstandscriteria zijn opgenomen. Hierin staat ook in welke straten of wijken wordt afgeweken van de regels. Gemeenten mogen in hun vergunningenbeleid bijvoorbeeld uitzonderingen maken voor gebieden die vallen onder beschermd stadsgezicht.

Gemeenten zonder welstandsnota zijn welstandsvrij: hier mag vergunningvrij verbouwd worden, tenzij belanghebbenden bezwaar maken.

Hobbel 3: de bouwtekening
Als je een vergunning aanvraagt, kun je niet aankomen met een schetsje uit de losse pols. Je moet een officiële bouwtekening laten maken door een bevoegde organisatie, zoals een bouwtechnisch bureau of een aannemer. Dit is niet goedkoop. De kosten verschillen uiteraard per verbouwing: hoe ingewikkelder, hoe duurder.

Wil je voorkomen onnodige kosten vermijden, check dan eerst bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht of jouw plannen wel vergunningplichtig zijn.

Hobbel 4: de leges
Een lichte bouwvergunning kost gemiddeld 250 euro en een reguliere vergunning 3.017 euro. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn enorm. Wie een dakkapel laat plaatsen in Voorschoten is voor het benodigde papiertje 21 keer zo duur uit als inwoners in buurgemeente Leiden: 698 euro versus 33 euro, zo blijkt uit een jaarlijkse peiling van Adviesbureau Bouwleges.nl.

Volgens de Vereniging Eigen Huis zit het probleem in de kostenberekening door gemeenten. Leges vormen een compensatie voor gemaakte kosten. Maar de vraag welke kosten hier precies onder vallen worden verschillend geïnterpreteerd. De ene gemeente beperkt zich tot het loon van de ambtenaar die de aanvraag beoordeelt; de andere berekent ook de kosten voor de receptioniste en de verwarming in het stadhuis door.

Het kabinet heeft gemeenten tot volgend jaar de tijd gegeven om aan deze prijsverschillen een einde te maken. Benieuwd wat jij moet betalen? Kijk op deze website .

Hobbel 5: de buren
Dat zul je net zien: heb je het gevecht met de gemeente en de welstandscommissie eindelijk achter de rug, gaan de buren klagen. Waarna de gemeente de vergunning opnieuw tegen het licht houdt en... intrekt. Het zal niet voor het eerst zijn dat dit gebeurt. Buren mogen namelijk tot zes weken nadat de vergunning is verleend bezwaar aantekenen bij de gemeente.

Wie dit wil voorkomen doet er verstandig aan zijn plannen vooraf met de buren te bespreken en bij bezwaren samen op zoek te gaan naar een oplossing. De rechten van je buren kun je lezen via deze pagina.

Hobbel 6: de aannemer
Het regent bij de Vereniging Eigen Huis klachten over problemen met aannemers; bijvoorbeeld over slecht of onvoldoende uitgevoerd werk of een niet kloppende rekening. Volgens woordvoerder Hans André de la Porte is vaak geen sprake van een bewuste fout, maar hebben beide partijen elkaar verkeerd begrepen.

Het is daarom belangrijk om zoveel mogelijk op papier te zetten: wat gaat de vakman precies doen? Met welke materialen werkt hij? Maak altijd een schets, zodat geen misverstand kan bestaan over de plaats van een stopcontact.

Wees ook helder over de prijs. Een vaste prijs voorkomt negatieve verrassingen. Bij een richtprijs mag de aannemer maximaal 10 procent van de prijs afwijken, mits hij dit tijdig meldt en jij akkoord gaat. Zonder concreet bedrag moet de prijs volgens de wet ‘redelijk’ zijn. Maar hierover kunnen de meningen flink botsen.

Een andere bottleneck is de uiterste termijn waarin de klus geklaard moet zijn. Het zal niet voor het eerst zijn dat jij bij ‘acht dagen’ denkt aan aaneengesloten werkdagen, terwijl de aannemer ze wil verspreiden over tien weken. Wees dus concreet.

Zorg er verder voor dat je voldoende toezicht houdt als hij aan het werk is. Kom tussendoor kijken, zodat je tijdig kunt ingrijpen als iets verkeerd gaat. Bij een grote verbouwing is het verstandig om eenmaal per week een bouwoverleg te voeren, waarbij je de stand van zaken doorneemt en overlegt wat eventueel anders moet.

Je kunt veel ellende voorkomen door een goede aannemer te kiezen. Informeer bij buren of zij iemand weten, vraag meer offertes aan en ga alleen in zee met een erkend of gecertificeerd bedrijf.

Hobbel 7: de overdracht

Om gesteggel over gebreken te voorkomen is het verstandig om aan het eind van de rit met de aannemer het werk nauwkeurig te bekijken. Wil je het oordeel van een deskundige, dan is Verbouwkeuring die de Vereniging Eigen Huis vorige week lanceerde een optie. Een expert bekijkt de bouwtechnische staat van de verbouwing en zet al zijn bevindingen op papier. Zo’n rapport kan als wapen dienen om eventuele gebreken alsnog opgelost te krijgen.

Weigert de aannemer problemen op te lossen, ondanks jouw aanmaningen en smeekbedes, dan rest een gang naar de Geschillencommissie Consumentenzaken. Of de rechter, als jouw aannemer niet bij die commissie is aangesloten.