"Mijn verhuurder heeft de huur opgezegd omdat hij het pand waarin mijn winkel zit wil gaan renoveren. Althans, dat beweert hij, maar het pand verkeert in goede staat. Ik vermoed dat hij een andere huurder gevonden heeft en mij er daarom uit wil hebben. Kan hij mij ontruimd krijgen?"

Onlangs kwam in het nieuws dat met regelmaat winkeliers op straat worden gezet onder het mom van renovatie. De SP, PvdA, CDA en GroenLinks zullen in dit kader nog voor de komende verkiezingen een initiatiefwetsvoorstel indienen.

In het Burgerlijk Wetboek staat dat een verhuurder van winkelruimte slechts op bepaalde gronden (en op bepaalde momenten) de huurovereenkomst kan opzeggen. Een voorbeeld daarvan is dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat kan in verschillende situaties aan de orde zijn.

Renovatie van het betreffende winkelpand is daar een van. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw verstaan als gedeeltelijke vernieuwing. De wet kent twee renovatieregelingen, namelijk een voor het geval waarbij de huurovereenkomst in stand kan blijven en een waarbij renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Deze laatste regeling is kennelijk volgens de verhuurder op jouw situatie van toepassing.

Dagvaarden
Indien je niet vrijwillig vertrekt, dan zal de verhuurder je waarschijnlijk dagvaarden en de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen en een datum van ontruiming vast te stellen. In deze procedure dient de verhuurder slechts aannemelijk te maken dat hij het gehuurde, of een gedeelte daarvan, dringend nodig heeft voor renovatie. Er rust wat dat betreft dus geen bewijslast op de verhuurder. Die hoeft bijvoorbeeld niet te bewijzen dat de benodigde vergunningen zijn aangevraagd en dat er een goedgekeurd bouwplan is.

Er zijn nogal wat rechtszaken over dit soort situaties gevoerd. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters vrij snel aannemen dat de verhuurder het winkelpand daadwerkelijk dringend nodig heeft voor renovatie. In dat geval vindt er geen belangenafweging plaats en moet de rechter de vordering toewijzen. Dat betekent dat de belangen van de huurder die hij heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, niet door de rechter worden meegewogen in zijn beslissing. En dat terwijl die belangen vaak heel groot zijn.

Procespositie van verhuurder
Kortom, de procespositie van de verhuurder is in veel gevallen vrij sterk. En als er eenmaal is ontruimd, vindt er door de rechter geen controle plaats of de renovatie daadwerkelijk in gang is gezet. In de wet is ook geen specifieke bepaling opgenomen waarin de verhuurder verplicht wordt om binnen een bepaalde termijn met de renovatie te beginnen.

Hoewel je in huurzaken niet verplicht bent om je door een advocaat bij te laten staan, is het toch aan te raden je door een huurrechtadvocaat of een andere huurspecialist te laten adviseren.

(Met dank aan mr. Rachelle Mourits, Blenheim Advocaten.)

Lees ook:

'Direct een boete als ik te laat ben met de winkelhuur?'

Ook een vraag voor Thomas of een van onze andere experts? Mail naar expert@z24.nl