De nieuwe woz-waarde is de prijs die jij volgens de gemeente zou krijgen, als je je huis op één januari 2007 had verkocht.
De beschikking wordt gebruikt voor drie belastingen: de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (ozb), de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait) en een heffing van het waterschap (de zogeheten ‘omslag gebouwd’).
Wie niet filantropisch is ingesteld, doet er verstandig aan de brief van de gemeente goed door te lezen, want meer belasting betalen dan strikt noodzakelijk wil natuurlijk niemand.
- Hoe wordt de waarde berekend?
Om de woz-waarde van je woning vast te stellen, brengt de gemeente eerst de verkoopprijzen van soortgelijke huizen in kaart. Ook wordt een vergelijkbaar pand getaxeerd.
Vervolgens onderzoekt een ambtenaar of bij jouw woning van de referentiewaarde moet worden afgeweken. Extra grond, een serre of dakkapel werken bijvoorbeeld waardeverhogend. Om te checken of hiervan sprake is, rijdt een ambtenaar door jouw straat om foto’s te maken van alle gevels en raadpleegt hij de verstrekte bouwvergunningen in de gemeente.
- Heeft de gemeente gelijk?
Wie wil weten of de geschatte woz-waarde te hoog is, kan bij de gemeente gratis een taxatieverslag opvragen, waarin de woningen staan vermeld die als basis voor de woz-waarde hebben gediend. Ook kun je checken voor welke prijs vergelijkbare woningen het afgelopen jaar van eigenaar zijn veranderd. Die informatie is op te vragen bij het Kadaster.
Let op waardedrukkende factoren. Wordt je balkon geplaagd door betonrot of kook je in een jaren-zeventig-keuken met loshangende kastjes? Dan is het wellicht bingo.
- Geldt er een drempel?
Om met succes de gemeente op de vingers te tikken, moet er wel een redelijk verschil zitten tussen de WOZ-waarde van de gemeente en je eigen berekening. Anders wordt je bezwaar automatisch afgewezen. Bij woningen onder de twee ton ligt die drempel op vijf procent van de getaxeerde waarde. Daarboven gelden iets lagere percentages.
- Wat zijn de termijnen?
Denk je met succes bezwaar te kunnen aantekenen, kom dan snel in actie. Je bezwaarschrift moet namelijk binnen zes weken na datum van de woz-beschikking bij de gemeente binnen zijn.
Als het niet lukt de argumentatie binnen die termijn rond te krijgen, dan is het verstandig alvast een pro-forma bezwaar in te dienen. Hiermee kondig je je bezwaar alvast aan, waarna je nog wat langer de tijd krijgt de benodigde informatie te verzamelen.
De gemeente heeft het hele kalenderjaar om antwoord te geven. Wijst zij je bezwaar af, dan kun je nog in beroep gaan bij de rechtbank. Ook dit moet binnen zes weken na de gemeentelijke uitspraak gebeuren. Deze procedure is gratis, met uitzondering van 39 euro griffierechten.
Vang je ook bij de rechter bot, dan kun je nog in beroep gaan bij het Gerechtshof en later eventueel in cassatie gaan bij de Hoge Raad. Hiervoor ben je steeds 107 euro griffierecht verschuldigd.
- Wat staat er in een bezwaarschrift?
In je bezwaarschrift geef je aan dat je het niet eens bent met de beschikking van de gemeente en beargumenteer je waarom jouw woning lager getaxeerd zou moeten zijn. Vermeld bijvoorbeeld de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen of geef aan waarom de referentiehuizen niet goed vergelijkbaar zijn. Stuur zoveel mogelijk bewijsmateriaal mee.
Je kunt je argumenten extra kracht bij zetten met een taxatierapport. Als je later in het gelijk wordt gesteld, moet de gemeente de kosten van het taxatierapport vergoeden.
Er zijn voor minder dan 20 euro ook online-taxatierapporten beschikbaar. Deze zijn gebaseerd op informatie van het kadaster en de prijsstijging van soortgelijke huizen.
- Hoe groot is de kans op succes?
Of je bezwaar door de gemeente wordt gehonoreerd, valt niet te voorspellen. De uitslagen van bezwaarprocedures worden niet landelijk bijgehouden. Woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen huis schat in dat ongeveer de helft van de bezwaarschriften tot enig resultaat leidt. Het kan hierbij overigens ook gaan om een administratieve correctie, omdat bijvoorbeeld een naam verkeerd is gespeld.
