In een aantal regio's in Nederland dalen de woningprijzen al, constateert de NVM. In noordoost Groningen, Zuid-Limburg en Zeeland zijn de huizen niet duurder geworden in het afgelopen half jaar.

Voor heel Nederland wordt over dit jaar nog een prijsstijging van 2 procent verwacht, maar dat is niet aangepast voor inflatie. "We praten al niet meer over een reële prijsstijging over heel 2008, met een inflatieverwachting van 3 procent of meer", aldus NVM-voorzitter Hukker.

Er is reden tot zorg in de ogen van Hukker. Consumenten willen wel verhuizen, maar ze kunnen vaak niet. Omdat de juiste woning niet beschikbaar komt, of omdat het gewenste huis te duur is. Want niet alleen stijgen de huizenprijzen nog steeds, ook de inflatie neemt toe en de hypotheekrente stijgt.

“Dat geeft druk op de betaalbaarheid van de woningen. Nederlanders kunnen minder betalen voor een huis, omdat ze minder hypotheek kunnen of willen nemen. Eenzelfde hypotheek van 250.000 euro geeft op dit moment hogere maandlasten dan een jaar eerder.”

De voorzitter wijst op het belang van de prijsvorming, en dat die in bepaalde gevallen niet realistisch is. "Als er meerdere woningen in dezelfde buurt te koop staan, gaan de verkopers naar elkaar kijken. Je moet dan als makelaar van goeden huize komen, om een verkoper ervan te overtuigen dat hij toch tienduizend euro lager moet gaan zitten dan de buren."

Voor de verkoper kan dat een teleurstelling of zelfs problemen opleveren, wanneer hij al een ander huis gekocht heeft op basis van een te hoge verwachting van zijn 'oude' huis.

Toch heeft dit nog niet tot prijsdaling geleid. "Als de hypotheekrente blijft stijgen en oploopt tot 7 procent, dan zal de woningprijs wél dalen", zegt Hukker.

Een belangrijke zorg is wat hij het 'fileprobleem' van de woningmarkt noemt. "Iedereen wacht op elkaar en niemand komt in beweging. Starters komen moeilijk aan een huis omdat ze tegen een hoge hypotheekrente aanhikken. Maar ook omdat de doorstromers blijven zitten waar ze zitten."

Er is wel reden tot zorg, maar Hukker wil duidelijk maken dat zeker geen sprake is van paniek. "De woningmarkt zal niet instorten." Bij alle sombere geluiden wil de voorzitter opmerken dat de werkloosheid óók laag is, en dat er weldegelijk startende tweeverdieners zijn die wel een leuk huis kunnen betalen.

Hukker heeft meer cijfers die een minder somber beeld van de woningmarkt schetsen. "Het aantal woningen dat langer dan een jaar te koop staat is 15 procent. Van de woningen die verkocht worden is bij 80 procent de prijs niet aangepast."

Maar de NVM, met een marktaandeel van 75 procent, moet toch ook vaststellen dat het aantal transacties afneemt. Woningen gaan niet meer als warme broodjes over de toonbank, ze staan lang te koop. In de afgelopen twee jaar is het aantal transacties met 7,5 procent gedaald. Ook dat zal de druk op de prijzen opvoeren. En makelaars zullen het in hun portemonnee voelen.

Hukker verwacht dan ook dat er makelaarskantoren de deuren zullen moeten sluiten. "In de afgelopen jaren is het aantal transacties gedaald en de hoeveelheid makelaars gestegen. Dat is een tegengestelde beweging. Er zal een 'shake out' komen in makelaarsland en dat vinden wij prima. De zogenoemde 'cowboys' onder de makelaars zullen als eerste het toneel verlaten."

Voor consumenten zou een werkelijke prijsdaling een onzekere tijd inluiden. "De waarde van je huis heeft invloed op het besteedbare inkomen, en op de leefbaarheid van de woning én van de hele wijk."

Het is gemakkelijker de hypotheek te verhogen of een lening af te sluiten voor een nieuwe badkamer of algeheel onderhoud, wanneer het huis meer waard is geworden.

Tot drama's hoeft de prijsdaling echter niet te leiden. "Wie van zijn woning af wil in tijden dat de prijzen dalen, zal in de regel ook een huis kopen dat in prijs gedaald is."