Uit een grafiek uit het jongste woningmarktbericht van Rabobank, blijkt dat de betaalbaarheid van huizen momenteel op het laagste punt staat in dertig jaar. Hoe zit dat?
"Ja, dat is inderdaad geen gunstige ontwikkeling. De betaalbaarheid van woningen staat onder druk."
Nou daalden de huizenprijzen eind jaren zeventig, begin jaren tachtig met zo'n 35 procent. Bestaat dit risico nu weer?
"Nee. In 1979 lag de inflatie op 10 procent, begin jaren tachtig op 8 procent. Dit werd gecompenseerd in hoge lonen. Hypotheken werden toen vaak verstrekt op basis van toekomstig inkomen. Dat gaat mis als de ingecalculeerde inkomensstijgingen niet gerealiseerd worden. En dat gebeurde toen, onder meer als gevolg van het akkoord van Wassenaar."
"Hier hebben we van geleerd. Inmiddels kennen we een veel striktere manier van financieren. Zoals wij in ons laatste kwartaalbericht schrijven, verwachten wij dus voor 2008 en 2009 nog een stijging van de woningprijzen van 3 procent. Wel kunnen zich regionale verschillen voordoen, waarbij economisch sterke gebieden een hogere groei laten zien en minder krachtige regio's een lagere."
Maar de betaalbaarheid van huizen is dus historisch slecht. Wat moet er gebeuren om dat niveau op peil te houden?
"Er moeten meer woningen gebouwd worden. Vooral op plaatsen waar de vraag naar huizen groter is dan het aanbod. Denk dan bijvoorbeeld aan de regio's Amsterdam en Utrecht."
Maar is er wel een tekort aan woningen? Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars neemt het aantal te koop staande huizen toe.
"Ja, maar dat zijn twee verschillende dingen. In de meeste huizen die te koop staan wonen nog gewoon mensen. Het is niet zo dat die huizen leeg staan. Het betekent alleen dat meer mensen ergens anders willen wonen."
"Waar je naar moet kijken is het aantal woningen ten opzichte van het aantal huishoudens. Uit cijfers van het CBS blijkt dan dat er nu al een tekort is van honderdduizend huizen. Bedenk je je dat er volgens prognoses van het CBS de komende vijftien tot twintig jaar nog een miljoen huishoudens bij komen, dan moet je die dus eigenlijk nog bij die honderdduizend optellen."
De NVM houdt ook een betaalbaarheidindex bij. In die zitten we nog niet op het dieptepunt van dertig jaar geleden. Hoe zit dat?
"Tja, hun grafiek laat wel dezelfde trend zien, maar bij de NVM zitten we er nog iets boven. Mogelijk gebruikt die vereniging iets andere componenten. Wij werken bijvoorbeeld met de vijfjaarsrente en het gemiddelde gezinsinkomen. De NVM kan van net iets anders uitgaan."
"Ook gebruiken wij de huizenprijzen van het Kadaster en zij waarschijnlijk haar eigen cijfers. Daarnaast loopt de NVM-grafiek tot en met het tweede kwartaal van dit jaar en hebben wij de onze doorgetrokken tot eind 2009. Het zou dus kunnen zijn dat we nu nog niet helemaal op het dieptepunt zitten, maar feit blijft dat we dat benaderen."
Wat betekent zo'n lage betaalbaarheid nou voor consumenten?
"Het houdt in dat met name starters moeite hebben om een huis te betalen. De index is puur gebaseerd op inkomen. Er wordt geen rekening gehouden met vermogen. Doorstromers kunnen vaak hun overwaarde nog in hun volgende huis stoppen. Starters niet."
Zal de betaalbaarheid verder onder druk komen te staan?
"Dat zal in belangrijke mate afhangen van de kredietcrisis. Als gevolg daarvan wordt het duurder om geld te lenen. Dit doet de betaalbaarheid geen goed. Aan de andere kant zien we echter ook dat door krapte op de arbeidsmarkt de lonen stijgen. Dat komt de betaalbaarheid juist weer ten goede."
