"Het lastige is, dat nog niet precies duidelijk is hoe ernstig de huidige crisis zal worden en hoe lang hij gaat duren", zegt hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. "Naarmate de crisis langer duurt en hij dieper is, zal het leed groter zijn", zegt hij.

"Je ziet nu al dat mensen onzekerder zijn geworden over hun financiële situatie en dus wat meer aarzelen om een nieuwe woning te kopen. Ook is het lastiger geworden om een hypotheek te krijgen."

Conijn vermoedt dat er de komende kwartalen weinig tot geen prijsstijgingen zullen zijn. "Maar ik verwacht absoluut niet dat de huizenmarkt net als de aandelenmarkt, in elkaar zal zakken", zegt hij.

"Misschien zal de huizenprijs op kwartaalbasis een keer -1 zijn en dan weer + 0,5. Ik denk dat het wat zal fluctueren rond de nullijn. Dat is dus niet een heel diep dal, maar zet je dit af tegen de inflatie, die toch op ruim 3 procent ligt, dan hebben we het toch wel over een correctie."

Zoals het er nu uitziet denkt Conijn dat de huizenmarkt het gedurende vijf tot zes kwartalen wat moeilijker zal hebben, maar daarna wel weer opkrabbelt. "Maar ja, veel hangt natuurlijk af van de diepte van de kredietcrisis", herhaalt hij.

"De achilleshiel wordt gevormd door de hypotheken", legt hij uit. "Zonder hypotheken is er geen woningmarkt. De overheid doet er dus goed aan, ervoor te zorgen dat banken hun financierende rol kunnen blijven spelen. Nu banken moeilijker geld bij elkaar kunnen lenen, zie je dat ze minder hypotheken verstrekken. Hoeveel minder is niet bekend. Maar je hoort dat mensen met een vlekje of met een jaarcontract minder makkelijk een hypotheek kunnen krijgen. Dat is wat er gebeurt als de totale beschikbaarheid van hypotheken afneemt. Dan gaan banken strenger selecteren."

Uit cijfers van makelaarsvereniging NVM over de prijsontwikkeling per kwartaal, blijkt dat de huizenprijs sterk op crisissen kan reageren, al is 9/11 niet in de cijfers terug te zien. Wel zie je duidelijk dat de stijging van de huizenprijs ten tijde van de tweede Golfoorlog geheel stilviel. Tijdens de eerste daalde de huizenprijs. Het effect duurde echter telkens maar een kwartaal.

Anders was dat eind jaren zeventig, begin jaren tachtig. Toen hield de daling veel langer aan. In het derde kwartaal van 1981 daalde de huizenprijs ten opzichte van een kwartaal eerder, zelfs met ruim 7 procent. Alles bij elkaar daalde de huizenprijs toen met circa 35 procent.

Zo ver zal het nu echter niet komen, denkt Conijn. "Een verschil met toen is namelijk, dat de huizenprijzen vlak voordat ze inzakten enorm waren gestegen. Banken waren toen heel royaal met hypotheken. Er was sprake van een enorme luchtbel die knapte. De rente liep op tot 12 procent en de inflatie was hoog. Dat is nu niet het geval. De hypotheekrente is wel weer aan het oplopen, maar is lang nog niet zo hoog als toen."

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat de hypotheekrente van hypotheken afgesloten in juli en augustus, gemiddeld 5,25 procent bedraagt.

Een andere reden waarom het niet in de verwachting ligt dat de huizenprijs enorm zal dalen, werd donderdag ook aangevoerd door NVM-voorzitter Ger Hukker. Namelijk dat er nog altijd een structureel tekort is aan koopwoningen. Conijn beaamt dit.

Ten slotte zijn er geluiden over projectontwikkelaars die moeite hebben nieuwe projecten gefinancierd te krijgen. Conijn: "Als er niet bijgebouwd wordt, zullen de prijsdalingen minder zijn."