Het kabinet besloot vrijdag 19 juni de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tijdelijk te verhogen van 265.000 euro naar 350.000 euro. De NHG is een verzekering die garant staat voor het betalen van de restschuld aan de bank bij gedwongen verkoop. Deze maatregel is bedoeld om de vastgelopen huizenmarkt weer vlot te trekken.

Banken lopen minder risico op een hypotheek met NHG. Voor consumenten betekent dit korting op het rentepercentage.

Flinke rentekorting
Uit een eerdere inventarisatie van Z24 bleek dat voor consumenten de rentekorting op kan lopen tot wel 0,7 procentpunt. Ook biedt de NHG vanaf 1 juli een financiële overbrugging bij werkloosheid.

Maar hoe zit het met de mensen die al een hypotheek hebben lopen? Hebben zij wat aan de NHG?

Woningverbetering nodig
Wie zijn huidige hypotheek wil omzetten in een hypotheek met NHG moet sowieso iets doen om zijn woning te verbeteren. "Zonder woningverbetering geen NHG, het is niet een manier om je huis te herfinancieren", zegt Oscar Noorlag, productspecialist bij De Hypotheekshop. Die woningverbetering moet blijken uit een taxatierapport. Aan zo'n rapport zijn kosten verbonden. Hoeveel, dat is afhankelijk van de taxateur maar komt meestal uit op een paar honderd euro.

In twee gevallen kan worden overgestapt naar een hypotheek met NHG: aan het einde van de rentevasteperiode als de hypotheekrente opnieuw wordt vastgesteld, of gedurende de rentevasteperiode.

Boeteregeling geldverstrekker
Wie tijdens zijn rentevaste periode wil overstappen op een hypotheek met NHG krijgt te maken met de boeteregeling van zijn geldverstrekker. Over het algemeen geldt dat banken een vergoeding willen voor de renteinkomsten die ze mislopen. Daarom wordt het verschil in rente tussen de huidige geldende rente en de percentage waarvoor de nieuwe hypotheek kan worden afgesloten in rekening gebracht.

Bijvoorbeeld: Persoon A heeft zijn rente op een hypotheek van 300.000 euro voor vijf jaar vastgezet op 6 procent. Dat was drie jaar geleden. Nu met NHG kan de rente worden verlaagd naar 4,5 procent. De bank loopt dan twee jaar lang 1,5 procent mis. De meeste geldverstrekkers kijken dan naar het percentage dat gerekend wordt voor de hypotheekrente die geldt voor twee jaar. Stel dat die ook 4,5 procent is, dan betaalt Persoon A twee keer 1,5 procent over 300.000 euro. Dat komt neer op 9.000 euro boete over twee jaar.

Korte resterende rentevaste periode
Hoe korter de resterende looptijd van je huidige rente is, des te minder boete je betaalt. Overstappen naar een hypotheek met NHG kan dus gunstiger uitpakken bij een korte resterende rentevaste periode.

Deze boetebepalingen zijn alleen van toepassing bij het openbreken van de rentevaste periode. Wie zijn hypotheek aan het einde van de rentevaste periode oversluit, is vrij om over te stappen op een NHG-hypotheek.

Andere kosten
Maar ook dan zijn er kosten verbonden aan de overstap. Zo moet de klant opnieuw afsluitprovisie betalen, dat is gemiddeld 1 procent van de totale hypotheeksom. Al voegt Noorlag van De Hypotheekshop toe dat hypotheekverstrekkers er voor kunnen kiezen om deze kosten niet in rekening te brengen. "Maar daar kan je op voorhand niets over zeggen", aldus Noorlag.

Bij het afsluiten van de NHG-hypotheek moet de afsluiter 0,45 procent NHG-borgtochtprovisie betalen. Verder worden er opnieuw hypotheekaktekosten in rekening gebracht.

Deze bedragen zijn mee te financieren in de hypotheek, maar de rente is niet fiscaal aftrekbaar.

Voordeel berekenen
"Klanten moeten zelf gaan rekenen of het voordeliger is om over te stappen. Er is niet één formule", zegt Bas Millenaar, commercieel directeur van De Hypotheker. "Je moet rekenen hoe lang het duurt om de kosten die je maakt terug te verdienen. Om alles goed op een rijtje te zetten is het aan te bevelen hier een gedegen advies over in te winnen"

Voorbeeld: Persoon B zit aan het einde van zijn rentevaste periode en wil overstappen op een hypotheek met NHG. Hij heeft een hypotheek van 300.000 euro. Hij betaalt een NHG-borgtochtprovisie van 1.350 euro, 1.000 euro aan de notaris en taxateur en 3.000 euro oversluitprovisie aan de bank. Dat komt neer op 5.350 euro. Om die kosten terug te verdienen moet het renteverschil bij een rentevaste periode van 5 jaar 0,4 procentpunt zijn.

Voor de huiseigenaar die vlak vóór het aflopen van de rentevaste periode wil overstappen zijn er de extra boetekosten. In het bovengenoemde voorbeeld van persoon A zou er nog eens 9000 euro aan boete bijkomen. Het totale bedrag komt dan uit op 14350 euro. Het renteverschil bij een periode van 5 jaar moet dan minimaal 1 procentpunt zijn.

Meer sparen
Een kleine kanttekening bij de mogelijk lagere rentestanden is dat er bij een hypotheek met NHG garantie maximaal de helft aflossingsvrij mag worden geleend. Bij een (bank)spaarhypotheek waarbij de spaarrente gekoppeld is aan de hypotheekrente, betekent dit een hogere inleg per maand om op hetzelfde eindbedrag uit te komen.